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品牌长租公寓进退两难:客源缩减、亏本降租与艰难自救

2020-05-20 12:59

近日,一家位于罗湖区沿河南路的准五星酒店被爆出迫于压力,将旗下每间装修投入均超40万元的全复式客房转为长租。

其中,128平方米户型的套房,原先门市价1558元/日,按月租率90%计算,一间房一个月最少有4万的收入。如今长租价格仅为1.49万元/月,约499元/日,日均降价幅度近7成。

据了解,这家酒店名为丽呈朗樾花园酒店,隶属于携程旗下的丽呈酒店集团。按照原本规划主打高端轻奢系列酒店,预计今年第一季度开业。

因现实情况不如预期,酒店合计92间全复式的套房,“每个月每套房成本就已经将近1.4万元,现在可以说是成本价出租,还亏了人力运营成本,疫情影响压力实在是太大。”相关负责人对乐居表示。

事实上,高端酒店转为长租公寓并非孤例,只不过是真实生存的途径之一,但由于长租公寓本身的经营模式存在不确定性,受市场波动影响也十分明显。就算在租赁市场坚挺的深圳也不例外。

一组克而瑞数据显示,2020年一季度,受疫情影响,房企长租公寓整体拓展基本处于停滞状态,TOP20 房企长租公寓管理规模环比2019 年四季度增速仅为1%。此外,房企普遍延续谨慎态度,新开业增速由四季度的16%大幅下降至4%。

据了解,碧桂园的这家BIG+公寓主打双地铁口,商业中心上盖。从2018年开业至今,出租率都还算不错,基本上有近两年多的时间都没有为寻找租户而发愁,但最近也不得不在各大租房网站上发布招租的信息。

“这里楼下的商铺高峰期租金9万元/月,但是现在和我们一样都降价了。”这家长租公寓运营人员透露。

探访中得知,由于比较靠近口岸,该门店有原先很多租客是香港人,但因为疫情的原因,基本上都没有续租,房间也空置了很多。

据了解,该门店此前并不接收短租订单,如今不仅可以三个月短租,还有较大优惠,24平方米的房间,八五折后还能够次月免租15天,优惠下来3200元就能住满一个月。

该现场工作人员也表示,原先同等户型的房间价格大概是4530元/月,降价幅度已经近30%。

若平均每间房拿房成本和运营成本占租金70%,3200元近乎成本价出租,以30间房源的空置计算,该长租公寓门店每月大概有近10万元左右的亏损。

无独有偶,距离深圳宝安机场只有10公里的城中村里,有一条街道分布了4栋万科泊寓,每一栋近40间房源的楼栋,几乎每层都有空置出来的房源。

作为万科旗下的长租公寓,泊寓正式上线于2016年5月,如今基本是目前品牌房企中规模最大的长租公寓。

据克而瑞研究中心发布的《2019年中国长租公寓排行榜》显示,房企系长租公寓开业规模与管理规模中,排名前3的分别为万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓。其中,万科泊寓管理规模已达到23万间。

此外,2019年万科城中村内的长租公寓新增开业3.5万间,占全年新开间数的62.5%,2019年万科泊寓的总开业房源数量达到10万间以上。

据现场工作人员透露,目前门店20平方米左右的单间,在本月签约一年租期的话,只要1430元/月的同时,更附带2个月的免租期,优惠力度几乎是最大。

“将近两个月平均空置率都在30%左右,再加上目前优惠的价格,可以说门店就在盈亏之间。”工作人员对乐居直言。

值得注意的是,就在该区域不远的街道内,也有同样为农民房收购改造而来的长租公寓,即央企华润置地旗下的长租公寓有巢。

据了解,这家有巢门店开业半年左右,因疫情影响,5栋房仅开放了两栋,其余楼栋都推迟上线,而目前开放的门店空置率在15%。

从门店可知,面积约22平方米的单间,年租价格仅1200元/月,比此前减免了近300元/月的同时,还省去了基本的管理费用。

“我们大概9层,每一层有7户左右,按理说这个时候正常应该是80、90%的出租率,如今每天只有1~2个人看房,客源减少了近一半。”门店管理人员表示。

官网得知,有巢公寓目前在深圳共有四家门店,分别位于南山、宝安、龙华。其中体量最大的为南山西丽片区的留仙洞店,为厂房改造,合计8栋共1700多间房源。

不难发现,在疫情影响至今,长租公寓普遍通过减租、免租以及各种优惠政策补贴,维持客源缩减下的自救。

乐居实地了解得知,位于龙华红山的万科泊寓,折扣力度十分明显,整个5月份,在签约一年的基础上,房源免租期与优惠券同时共享,还能在打九折,并免除管理费。

此外,在各个长租公寓app上也可发现,多数公寓都不仅有老带新活动奖励,还有原本折扣上的叠加优惠补贴,以及租房抵扣券,基本上均在不同程度上,寻求以最多优惠吸引客源。

以距离龙华地铁站不远的龙湖冠寓门店为例,乐居现场探访得知,该门店刚开业不到2个月,目前已经有稳定出租。其中,通过企业合作渠道以及与政府人才安居合作,该门店已成功整租出近80余套房源。

而根据门店人员透露,最近上客已经明显增加,每天都能保持有房间出租,基本上空置压力不大,也准备相继对外开放片区内的其他新楼宇。

同时,位于福田园岭朗诗集团旗下主打高端市场的长租公寓朗诗寓,实际情况还算乐观。据乐居现场了解,该朗诗寓门店主要管理一栋6层的楼宇,大概有近250间房源,出租率有8成左右。

“相比较前2月的情况已经好转许多,每间房的优惠力度在8折左右,基本上一天能保持出租2~3套房。”该门店运营人员表示。

一直以来,与分散型长租公寓自如、贝壳等相似,房企品牌长租公寓主要也是主打二房东模式经营,通过收购低廉房改造赚取溢价空间,以达到盈利目的,但由于行业的受供需关系、租客购买力等多重因素作用,风险基本上从未消失。

但好在有品牌背书,房企系长租公寓较少出现如自如、贝壳等分散性长租公寓的“甲醛门”、“租金贷”、“暴雷维权”事件,只是行业普遍未形成标准的运营模式,行业生态始终难有实质性改观。

“长租公寓的运营特点普遍是前期投入较大,资金回报周期长,经营成本较高,一旦遇到如疫情类的突发“黑天鹅”影响,不容易维持正常发展。”一名资深业内人士对乐居坦言。

事实上,截至 2019 年,国内 TOP100 规模房企中已布局长租公寓业务的企业占比接近 1/4 。从规模上来看,2019 年房企长租公寓 TOP20 的累计开业房源规模已突破 32 万间,成为集中式长租公寓的主力军。

但若具体到营收情况,大多普遍仍在盈利初期徘徊,甚至不乏还在亏损阶段。据此前克而瑞监测数据显示,目前国内20家重点城市,公寓租金回报率只有1%到3%,一线城市都没超过2%。

2018年底,万科曾对外透露,准备主动违约放弃“万村计划”部分已签约房源,外界宣称,万科主动赔偿退出部分房源是一种止损策略;

随之2019年,朗诗集团发布公告表示,将处于亏损阶段的长租公寓等多项非地产业务剥离至控股集团,以求减少亏损对公司的影响。

而值得注意的是,按照年报数据显示,朗诗长租公寓业务在2017年、2018年分别亏损0.44亿元和1.9亿元;2019上半年,朗诗长租公寓收入仅1.54亿元。

显然,如今长租公寓“如鲠在喉”的背后,是如何加速转型与存活路径的担忧,特别是早已走过“风口”正盛的阶段。但对于未来而言,摆在房企面前的依然是一个未知数,因为没有人知道到底应该是进是退。