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“状元”再次花落碧桂园,万科恒大榜眼之争|2020中国房地产卓越100榜

2020-03-29 18:16

摘要:2020年3月16日,观点指数研究院在“2020观点年度论坛”网络直播现场正式发布“2020中国房地产卓越100”系列榜单,评选和表彰过去一年卓越、杰出与非凡的房地产及相关产业链企业群体。

观点指数 2020年对房地产业来说依然是艰难的一年。调控政策频出,监管不断加强,资金持续收紧,革新转型与收敛聚焦似乎成为了不少房企的突破之路。“房住不炒”政策不会改变,市场竞争更加激烈,如何保持生存发展将成为2020年房地产业的重要话题。

或许这是艰难的一年,但同时也是充满挑战与机会的一年。观点地产机构旗下的观点指数研究院联合众多主流媒体、研究机构、地产开发企业、投资机构、金融投行及专业机构,盘点2019年中国地产界最具有代表性的企业。

寻找在这一年,堪称为伟大(Great)的房地产企业;寻找在这一年,勇于追求光荣(Glory)的房地产企业;寻找所有跻身中国最优秀行列的地产企业群体(Group),共同构建出专业与极具影响力的《2020中国房地产卓越100报告》,并在“2020观点年度论坛”盛大发布。

在“2020中国房地产卓越100榜”中,碧桂园、万科和恒大再次入选榜单前三位。庞大的销售规模、巨量土储,以及较高的管理水平、品牌建设和商业模式,使得三甲之位依然无法撼动。

2018年后,这已经是碧桂园连续第三年夺得卓越100榜的状元荣誉,名副其实的“常胜将军”。过去岁月中,碧桂园发挥规模优势,由2016年销售3000亿元,到2017年跨进5000亿,再到带领地产行业创造第一个7000亿房企。

在房企“由量转质”、“稳量提质”的大环境下,未来很长一段时间内,碧桂园的规模效应会进一步突显。同时,顺应趋势,2018年开始,碧桂园逐步放慢发展节奏,提升利润和探索创新业务。

截止到2019年中期,碧桂园实现净利润约230.6亿元,同比增长41.3%,股东应占利润约为156.4亿元,同比增长20.8%。观点指数测算,2019年碧桂园股东应占利润有望接近或突破400亿元。

创新业务方面,2020年1月12日,碧桂园旗下机器人中餐厅旗舰店正式开业。这条被冀望为未来利润增长点的机器人业务线,还要继续孵育壮大。

位列卓越100榜第二位的是万科,与碧桂园相距1.9分。过去的2019年,万科稳固基本盘,全年合约销售录得3.94%同比增长,在三甲中增速最低。不过,长期库存、运营节奏以及销售回款等指标多有改善,运营效率更高。

住宅销售之外,万科的多元化业务进一步清晰,砍掉细枝末节后,物业、商业地产、物流、长租公寓、冰雪、海外业务以及教育被寄予厚望,成为未来的增长点。

手握巨量“超划算”土储的恒大,登上“2020中国房地产卓越100榜”探花之位。截至2019年中期,恒大在手土储达到3.19亿平方米,总土储土地成本低至1611.5元/平方米。其中超过65%位于一二线城市,低成本加上城市布局,让恒大可以继续锁定高毛利。

2020年,疫情阴霾下,恒大创新销售方式,给房地产营销带来全新思考。截至2月底,恒大网上销售平台共实现网上认购99141套,认购金额1026.7亿元。

过往的几年中,“规模即话语权”,逐渐成为行业共识,千亿成为地产企业普遍目标。而在卓越100榜单中,销售排名靠前的房企,也占据着一定的规模优势。

如果观察卓越100榜前九位,可以发现都是上一年排名靠前的老面孔。其中继2018年晋升至卓越100榜前8位后,龙湖依靠稳定发挥,已经连续三年霸踞在榜单前列。

过去的2019年,以稳著称的龙湖,不仅在销售上取得突破,全年合约销售保持超过20%的同比增长速度,同时租金收入亦录得较大增幅。而在财务表现上,龙湖继续扮演“学生代表”角色,信用评级在所有房地产民企中位列最高。

目光移及“2020中国房地产卓越100榜”前20,可以看到该阵营组成也是相当稳固,规模带来的连带效应同样明显。和上一年类似,在“2020中国房地产卓越100榜”中,销售金额排名前20房企,仅有2家没能稳住卓越100榜TOP20的位次。

这是因为有越来越多的中型房企在权益销售、货值等方面积极行动,另外在管理、商业模式和品牌上也表现亮眼,因此实现了超越。

全面观察“2020中国房地产卓越100榜”,可以看到销售500亿以上的房企有65家,远高于2019年和2018年的59家和38家。

另外千亿和两千亿房企的数量也在扩容,分别为35家和16家,比2019年卓越100榜相应增加4家和6家。

当然,随着房企集中度提高,强者恒强,这些销售规模上的种子选手也成为卓越100榜的“常客”,牢牢稳固阵营。

从排名变化来看,如图中所示,过往3年,连续3年卓越100榜上有名的企业有81家,而排名越靠前的房企,“圆点”更集中。这意味着上述房企,排名变化更小,相比其他房企更能守护自己的排位。

“2020中国房地产卓越100榜”前30名中排名变化较小,需要注意的是,中南置地跃升2位,排在第27位。

由2016年的500亿房企到2019年几近2000亿元,中南置地进步神速。规模取得突破后,2019年年会上,中南置地提出未来3-5年要出利润、优财报、稳发展,这是基于行业发展趋势下的方向把握。

根据中南建设发布的业绩预告来看,2019年度归属于上市公司股东的净利润金额预计达39.47亿元-46.05亿元,涨幅达80%-110%。随着中南置地的战略提升和行动,预计未来将给上市公司贡献更多可预期的利润。

行业发展的车轮滚动向前,“规模化”从来都不是一个伪命题——规模相对较大的房企,土储丰厚,融资能力突出,不仅在发行规模上占据优势,融资成本也相对较低。

随着行业集中度程度不断上升,再加上“规模化惯性”,不管是主动还是被动,都将驱动房企继续向前。

观点指数以卓越100榜中55家上市房企作为观察样本,测算2019年有26家房企归母净利润率(归母净利润/营业收入)较2018年出现一定程度下跌,最大下跌幅度达到16.66%。

上述房企中,归母净利润率相较2018年增长超过2%的有10家,占比18.18%;处于1%-2%之间的有9家,另有10家处于0%-1%区间。

随着行业竞争加剧,不可否认,卓越100房企对规模扩张存在着一定需求。而现实是,往往需要动用更多资金或者杠杆撬动,成本管控和地价上升带来的压力却不减反增,因此如何在规模和利润中取好平衡,是房企需要修炼的一门功课。

从卓越100榜55家上市样本企业来看,有不少销售金额较高的房企归母净利润反而低于更小量级的企业。

如果以比例来计算,不考虑其他业务贡献前提下,上述房企中仅有4家2019年归母净利润测算占销售金额10%以上。换句话说,销售金额中10%可以转化成归母净利润,分别是中国海外发展、华润置地、龙光地产还有金融街。

以中国海外发展而言,虽然历年来销售金额不是最高,但是依靠严格的成本管控等策略,其归母净利润接近或超过头部房企。

过去两年中,“各方面增长相对较缓”成为中国海外发展的隐形焦虑以及投资者关注点。也许是意识到保守步调让其相对其他同行失去了很多发展机会,中国海外发展变得更加积极。2018年全年销售金额同比增长33.49%,高于2017年仅5.29%的增速;2019年合约销售为港币3771.68亿元,同比增长25.21%。

按照中国海外发展的发展规划,2020年不仅要实现4000亿港元销售目标,而且对高盈利也未放松,要保持30%的毛利率。

在上述卓越100榜55家上市样本企业中,归母净利润占销售金额1%-3%之间的有17家,超过样本企业三成。这部分房企杠杆用得比较高,费用管控和资金成本也相对处于劣势。

当然,需要考虑的是房企销售额结转存在一定滞后性,如果统一以结转周期为两年时间测算,仅有17家企业“2019年归母净利润/2017年销售金额”高于“2018年归母净利润/2016年销售金额”。换句话说,30.91%的样本房企2017年销售金额对归母净利润的转化要弱于2016年。

因此,规模化不是伪命题,但是如何提高卷面分考验着每一家房地产企业,需要在每一道发展工序中践行。

当前有不少观点认为,未来创新科技将会以房地产作为应用场景,增加新的内涵和附加值。目前,融合科技概念发展地产的房企不少。以实地地产为例,其借助智能产品、数据分析等方式,为消费者提供更宜居和周期更长的住宅产品。这或许不失为一种提高议价力以及利润空间的路径。